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就算你一辈子不买房房地产税照样能影响你的

发布时间:2019-08-15 16:42:02

就算你一辈子不买房,房地产税照样能影响你的人生

过去10年,人们最大的期待之一是:只要一招,中国房价就会暴跌。

这一招,就是房地产税。

3月5日,十三届全国人大一次会议在北京开幕,国务院总理作了政府工作报告。房地产税,再次走到舆论的风口浪尖,这一次是真的要来了,但总有人听惯了狼来了的故事,宁可相信房地产税距离我们仍然遥远。

这次很明确,立法先行,充分授权,分步推进,目前处于第一阶段,对于三四五线城市的伪中产来讲,房地产税必将影响深远,带来生活上诸多变化。

今年政府工作报告说要减税2万亿,钱从哪里来。从国际上看,降低流通环节的征税,增加持有环节的增税是大势所趋。未来13%的增值税还有降低空间,钱从哪里来?房产税肯定是个重要选项

一句话,征收房地产税大势所趋,各位看官不用再怀疑。

01

保守估计房产税开征受影响人口可达1.44亿

如果真的出台房地产税,那毫无疑问,会对中国的房地产市场产生重大影响,投资者和持有者都需要计算持有的成本。

当然影响的大小和征收的税基、税率有密切关系。

在国际层面,对住宅征收房产税已经十分常见,且历史已经长达200年。目前国内仅有两个试点城市对住宅征收房产税。上海和重庆两个市的试点均设置了一定的免征范围,使房产税所针对的群体更加明确:

这两个试点城市的免征政策如下:

上海人均居住面积在60平方米以下不用征税,重庆的免税额度为180平方米,以户均人口3个人计算,人均住房面积也在60平方米左右,这两个试点城市房产税开征的主要对象,还是人均住房面积大于60平方米的居民家庭,征税标准均较为宽松。

2015年全国1%人口抽样调查资料显示,在统计的城市、镇居民家庭中,人均住房面积在60平方米以上的户数比例分别为15%和21%,城镇合计有共有17.7%的户数人均住房面积在60平方米以上。

假如这部分人群需要缴纳房产税,则涉及的人口规模达到1.44亿人(按照2017年城镇常住人口81347万人计算),影响人群数量已经非常广泛。

02

房地产税能不能降房价?

既然房地产税出台已板上钉钉,那么再纠结具体何时落地意义不大,最关键的是将来在房地产持有环节怎么收税的问题,以及与你我利益攸关的房地产税,出台后到底会对我们多大影响?

最受瞩目的房地产税话题榜第一名,就是房地产税能不能降房价。

从短期而言,房地产税对于市场是利空,能让投机者产生一定抛盘效应,对房价有一定抑制作用。尤其是住房联,将对某些群体产生威慑作用,抛盘效应将会更加突出。

但从中长期来看,房地产税的影响十分有限。房价受到一系列因素影响,房地产税只是影响因素之一。房价的未来,取决于人口、土地和经济基本面,而非房地产税。

同时,从政策博弈角度而言,房地产税是典型的地方税,最大目的就是为土地财政提供替代选择,弥补地方政府日益减少的土地收入,至于降房价,则从头到尾都不在政策目标体系之内。

事实上,房地产税最重要的用途,是为未来地方财政开辟一个最重要、最稳定的收入来源。因为之前的“营改增”直接导致地税收入总量大幅度下降,需要有稳定的新税种补充。

从全球范围内来说,任何一个发达城市如纽约、香港、首尔、台湾等,都没有出现过因为征收房产税而导致房价下跌的情况。

北上广深亦将如是。

03

开征房地产税,对投资者有什么影响?

更进一步来讲,房地产税的真正价值,不在于降房价,而在于抑制投资,同时为终结土地财政提供可能。在大城市土地资源日渐紧张的背景下,以房产持有税替代土地财政,有现实的迫切性和可能性。

房产税会大幅增加房屋的持有成本和交易成本,但这并不意味着政府想把房价降下来。因为从政策设计的初衷来看,征这个税主要是为了给地方政府培养一个“长期饭票”,而和降房价没有必然关系。

说了这么多,真正的结论是:面对板上钉钉的“房地产税”,既不能高估,也不能低估。不能高估的原因是,它一定不会让房价出现断崖式下跌,否则市场会不可控。

不能低估的原因是:它会与其他组合拳一起,无限拉高交易成本,逐渐剥离房子的投资属性,让不动产的投资收益回归社会无风险利率水平,这个可能性才是真正需要重视的。

04

开征房地产税,对刚需有什么影响?

有人说,我租房子,房地产税与我无关。错!一旦房地产税开征,持有多套房的房东将会涨房租,租房子的人将逃无可逃。

而房地产税一旦开征,按照国际惯例,房地产税不会对刚需和投机一刀切,刚需一般都能获得相应的免征面积,而拥有多套房的,或许会面临累进税率的制约。房地产税从执行周期看,肯定是先从增量开始:

一旦落地会发现大部分家庭是可以豁免的,这是常识,否则会带来巨大的稳定性问题。

而少数投资型家庭一方面可以通过租金转嫁,另外也需要持有成本和增值潜力的对比。

05

房地产税不能低估,买房者还能上车吗?

虽然短期不会收,但买房人肯定是要早早做好准备了,未来什么房子更有价值?

1、房本面积小,但实际面积大的房子。赠送比例高的房屋,比如很多90平米的别墅,房本上只有2居所,但开发商又赠送了很大面积的房屋。

2、城区的房屋,越是收房地产税,核心区的房产越有价值,反而不能去郊区。

3、央产房+老公房+二手经济适用房,这一类保障属性的房产,评估价远远低于商品房,所以未来市场再交易的评估值也低于商品房。税费也会非常低。

4、学区房,从未来很长时间看,学区房依然是最有居住价值的房产,从出租回报率看,也明显高于其他房产。

5、共有产权房,限价商品房,这一类房屋因为产权并非独有,所以缴纳房地产税的可能性不大。

对投资客的建议是,“在质量上优化房产,尽可能分散配置有价值房产”。房地产税是一种地方税,不可能做到全国一盘旗,一定会因城施策。

对于刚需来说,也许2019年随时都是上车的最好时机。试问对于我们普通人而言,如果想对自己家庭财产长线保值且增益,除了房子还有别的方式吗?

在这个通货膨胀、货币超发的时代,租房,只是消费的,买房,才是增值保值的。

所以看准了,只要你有购买能力,就果断买吧!

财富自由,唯有独立思考,与少数人同行,甄享时间的玫瑰!

4月27日

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